Екатерина Соколова, наш руководитель юридической службы, рассказала журналу «Коммунальщик» о тонкостях раскрытия информации об управляющей компании в условиях лицензирования. Каков состав сведений, подлежащих раскрытию управляющей компанией? Какую ответственность влечет за собой нарушение требований законодательства? И каковы правила информирования заинтересованных лиц органами местного самоуправления? Об этом — в материале «Прозрачное ЖКХ» в бумажной версии издания.

Бесспорно, еще с начала 90-х годов реформа ЖКХ является одним из самых проблемных и неразрешимых вопросов в отечественной социально-экономической сфере. Стоимость жилищно-коммунальных услуг для граждан постоянно растет, при этом качество оказываемых услуг в большинстве случаев оставляет желать лучшего.

Не последнюю роль в сложившейся ситуации играет то, что деятельность по управлению многоквартирными домами была своеобразной terra incognita для собственников жилых помещений, что, вкупе с их пассивным отношением к управлению своим имуществом, создавало благодатную почву для злоупотреблений недобросовестных управляющих организаций. В итоге государство наконец приняло решение прекратить играть в самоуправление ЖКХ, введя тотальный контроль над профессиональными участниками рынка ЖКУ в виде лицензирования деятельности профессиональных управляющих организаций и установления жестких стандартов раскрытия информации управдомами вне зависимости от их организационно-правовой формы.

Указанные способы контроля деятельности управляющих компаний (повышение транспарентности деятельности и лицензирование) тесно взаимосвязаны, потому любой управляющей компании к 1 мая, когда закон о лицензировании начнет действовать в полную силу, просто необходимо четко понимать существующие принципы и правила раскрытия информации.

Общие требования к раскрытию информации управляющими компаниями были внесены в Жилищный кодекс еще в 2010 году Федеральным законом от 27.07.2010 № 237-ФЗ в виде п. 10 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК). Тогда обязанность предоставлять информацию была сформулирована довольно общо — управляющие компании были обязаны предоставлять основную информацию о себе и об оказываемых ими услугах. Выбор способа размещения информации управляющей компанией также был довольно комфортным. Например, управляющая компания могла раскрывать информацию в электронном виде исключительно на собственном сайте, без предоставления ее в общие реестры.

Постепенно стандарт раскрытия информации ужесточался, процесс стал контролироваться государственными органами, объем предоставляемых сведений увеличился и конкретизировался, появились централизованные информационные ресурсы, управляющие компании обязывались раскрывать информацию на этих ресурсах в обязательном порядке. Важной вехой явилось ужесточение этого стандарта в 2011 году: за непредоставление информации была введена административная ответственность, предусматривающая штрафы до 300 000 руб. для компаний-нарушителей и даже дисквалификацию должностных лиц таких компаний.

К настоящему моменту финальным этапом ужесточения стандарта раскрытия информации стало то, что раскрытие информации об управляющей компании и ее деятельности стало обязательным лицензионным требованием для осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (далее — МКД). Напомним, что с 1 мая 2015 года на территории России управляющим компаниям запрещено оказание услуг по управлению МКД без соответствующей лицензии. А для того, чтобы получить желанную лицензию, необходимо четко выполнять все обязанности по раскрытию информации.

При этом обязательства по информированию, возникающие в связи с лицензируемой деятельностью по управлению МКД, налагаются не только на управляющие организации, но также и на третьих лиц: контролирующие органы, органы местного самоуправления. Давайте же рассмотрим подробно виды информирования, возникшие (или получившие дальнейшее развитие) в связи с появлением института лицензирования деятельности по управлению МКД.

Содержание

Виды раскрываемой информации

Всю информацию, которая с момента вступления в силу главы 19 ЖК «Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами» должна раскрываться субъектами жилищного права, можно сгруппировать в виде следующей матрицы:

Таблица ПИ.png

Дальнейшая статья будет в основном посвящена информационному обмену в рамках статей 161 и 198 ЖК как наиболее значимому для деятельности управляющей компании. Также кратко опишем взаимодействие органов власти с заинтересованными лицами, поскольку этот вид взаимодействия порождает существенные последствия для управляющих компаний. Межведомственное же взаимодействие останется за рамками нашего исследования как несущественно влияющее на судьбу управляющих организаций.

Информация, раскрываемая управляющими организациями

Состав информации

Основной блок информации, который должен в обязательном порядке раскрываться любым лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом , обозначен в пп. 10 и 10.1 ст. 161 ЖК. Объем предоставляемой информации и порядок ее предоставления конкретизированы Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 (далее — Стандарт) и относительно свежим письмом Минстроя России от 24.02.2015 № 4745-АЧ/04.

Для удобства восприятия раскрываемую информацию можно систематизировать следующим образом.

  1. Общая информация об управляющей компании (кооперативе), включая финансовую (подп. «а» п. 3 Стандарта).
  2. Информация о домах, находящихся в управлении компании:
  3. Информация, связанная с привлечением компании к административной ответственности с указанием принятых мер по устранению нарушений (подп. «к» п. 3 Стандарта).

При этом информация, относящаяся к конкретным МКД (подп. «в»–«и» п. 3 Стандарта), должна раскрываться отдельно по каждому дому, находящемуся в управлении.

Порядок размещения информации

Согласно требованиям Стандарта надлежащими способами раскрытия информации являются следующие.

  1. Опубликование на официальном специализированном сайте (более подробно о специализированном сайте читайте далее).
  2. Опубликование на собственном сайте (только для управляющих компаний) либо на специализированном региональном или муниципальном сайте, если таковой определен региональными или муниципальными властями соответственно.
  3. Опубликование на информационных стендах.
  4. Опубликование в официальных СМИ в случае, если на территории муниципального образования отсутствует доступ к интернету.
  5. Дача адресных разъяснений по запросам собственников помещений в обслуживаемых МКД.

При этом важно, что раскрытие информации должно производиться всеми перечисленными способами, а не каким-либо одним по выбору субъекта раскрытия информации, если законодателем не предусмотрена вариативность или условность, как, например, это можно наблюдать в п. 2 и п. 3 списка.

Давайте рассмотрим вопрос о федеральном специализированном сайте более подробно. Федеральным законом от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» (далее — Закон о ГИС ЖКХ) основной централизованной информационной системой, содержащей всю информацию, связанную с ЖКХ, была объявлена ГИС ЖКХ. Таким образом, предполагалось, что ГИС ЖКХ станет той самой специализированной системой, где должны аккумулироваться все сведения, подлежащие раскрытию управляющими компаниями и кооперативами. Однако по тексту закона в действующей редакции полноценная работа системы предполагается лишь с 1 января 2017 года, а до того момента блоки информации будут добавляться в систему постепенно в соответствии с опорными датами, предусмотренными ст. 12 Закона о ГИС ЖКХ. По этой причине в настоящий момент действуют правила п. 10 ст. 161 ЖК, согласно которым информация раскрывается на сайте, установленном уполномоченным органом. Пункт 3 указанного выше письма Минстроя России от 24.02.2015 № 4745-АЧ/04 устанавливает, что таким временным специализированным сайтом для размещения информации до соответствующей доработки ГИС ЖКХ является сайт «Реформа ЖКХ», расположенный по адресу reformagkh.ru в сети Интернет.

Для размещения информации на сайте управляющей компании необходимо пройти процедуру регистрации и самостоятельно заполнить все необходимые сведения. Ответственность за полноту и достоверность предоставленной информации несет сама компания. В помощь компаниям Минстрой России должен разработать и утвердить формы предоставления информации (это предусматривается требованиями Стандарта), однако они до сих пор не разработаны, что, впрочем, не является проблемой, так как экранные формы сайта «Реформа ЖКХ» позволяют внести всю необходимую информацию. К слову, в письме № 4745-АЧ/04 Минстрой разъяснил, что после серьезной переработки Стандарта по составу раскрываемой информации с 1 декабря 2014 года до момента обновления форм сайта управляющим компаниям было необходимо в случае отсутствия соответствующей графы загружать на сайт информацию в виде файлов-вложений. Рискнем предположить, что в дальнейшем в случае изменения требований к составу раскрываемой информации такое временное решение можно будет применять по аналогии при отсутствии разъяснений регуляторов и это не будет расцениваться как нарушение требований ст. 161 ЖК.

В Федеральном законе от 21.07.2014 № 263-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона „О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства“» устанавливается, что информация, предусмотренная п. 10 ст. 161 ЖК, по общему правилу с 1 января 2016 года должна размещаться исключительно в ГИС ЖКХ. А в пилотных регионах, которые подписали соглашение об использовании ГИС ЖКХ, данные должны быть перенесены в ГИС ЖКХ уже через 4 месяца после подписания соответствующих соглашений. В настоящий момент соглашения подписаны Ивановской и Тульской областями 11 декабря 2014 года, Ярославской областью — 13 марта 2015 года, а Костромской — 23 марта 2015 года. Таким образом, информационная база по Ивановской и Тульской областям уже должна быть доступной для использования в ГИС ЖКХ. Однако сайт до сих пор работает в тестовом режиме и выудить хоть какую-то информацию из реестров на момент написания настоящей статьи (апрель 2015 г.) не представляется возможным. Кстати, с 1 мая 2015 года информирование в части управляемых компаниями МКД должно также производиться в электронной форме исключительно посредством ГИС ЖКХ; реестры, связанные с лицензированием деятельности по управлению МКД, должны также размещаться в ГИС ЖКХ (уточнения Федерального закона от 21.07.2014 № 255-ФЗ к ст. ст. 195, 198 ЖК). Тем увлекательнее интрига — получится ли у разработчиков выполнить свои обязательства в срок.

Для справки: согласно Приказу Минкомсвязи России № 504, Минстроя России № 934/пр от 30.12.2014 «Об определении официального сайта государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства в информационно-телекоммуникационной сети „Интернет“» ГИС ЖКХ располагается по адресу dom.gosuslugi.ru в сети Интернет. Это немаловажная информация, поскольку в сети существует сайт географической информационной системы Жилищно-коммунального хозяйства — gis-zkh.ru. Будьте бдительными: указанный сайт не имеет никакого отношения к официальному ресурсу, хотя надо отдать должное — в отличие от ГИС ЖКХ на этом сайте можно найти актуальную базу всех управляющих компаний России.

Для обеспечения достоверности и полноты раскрываемой информации Стандартом устанавливаются сроки для размещения актуальных данных. В соответствии с п. 9 Стандарта размещение информации любым способом производится в течение 30 дней с момента заключения договора управления (для ТСЖ-подобных субъектов — в течение 30 дней с момента регистрации). Предполагается, что первый заключенный управляющим договор является основанием для первичного заполнения карточки организации, последующие договоры дают основание для добавления информации о новых домах, в отношении которых осуществляется управление. Исключение составляет отчет о работе за прошедший год (подп. «и» п. 3 Стандарта) — он должен быть размещен в течение первого квартала года, следующего за отчетным. Что касается внесения изменений в размещенную информацию, то согласно п. 12 Стандарта на сайте корректировки должны быть произведены в течение 7 рабочих дней, в официальных печатных изданиях — в течение 30 дней, на информационных стендах — в течение 10 рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

Указанные сроки не соответствуют требованиям ст. 198 ЖК, в п. 2 которой указано, что компания-лицензиат обязуется разместить на сайте обновленную информацию о перечне управляемых домов в течение 3 рабочих дней со дня заключения или прекращения договора управления. Вряд ли законодатель предусматривал две информационные системы для размещения такой информации, скорее всего мы наблюдаем классический пример несогласованности нормативных актов, поэтому управляющим компаниям рекомендуем уложиться с изменениями на сайте в трехдневный срок, так как, как известно, требования федеральных законов обладают приоритетом над подзаконными актами при конкуренции норм. Для иных лиц, размещающих информацию, кроме управляющих компаний, соблюдение строгого трехдневного срока не представляется обязательным, поскольку эти лица не являются субъектами лицензирования и требования главы 19 ЖК на них не распространяются. В тот же трехдневный срок управляющая компания обязана адресно уведомить орган жилищного надзора об изменениях в составе объектов управления в целях актуализации данных в реестре лицензий.

Ответственность

Нарушение требований о раскрытии информации может повлечь негативные последствия для управляющих компаний (ТСЖ, ЖСК и проч.). Общая ответственность до 30 апреля 2015 года устанавливалась ст. 7.23.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее — КоАП) и являлась весьма существенной — для юридических лиц штраф достигал 300 000 руб., параллельно статья предусматривала ответственность для руководителей организаций-нарушителей до 50 000 руб. или даже дисквалификацию на срок до 3 лет при повторном нарушении. Напомним, что согласно ч. 3 ст. 2.1 КоАП одновременное применение мер административной ответственности к юридическому лицу и его должностным лицам за одно и то же правонарушение возможно. Однако согласно Федеральному закону от 21.07.2014 № 263-ФЗ, уже упоминавшемуся выше, данная статья утрачивает силу с 1 мая 2015 года ввиду замены ее статьей 13.19.2 КоАП, предусматривающей ответственность за неразмещение информации в ГИС ЖКХ. В связи с этим хочется отметить два важных нюанса.

  1. Ответственность за первичное нарушение по новой норме смягчилась (штраф до 200 000 руб. для юридических лиц и до 30 000 руб. для руководителей). Правда за повторное нарушение руководителей она осталась неизменной (дисквалификация на срок от 1 года до 3 лет).
  2. Ввиду того, что диспозиция нормы сужает предмет нарушения (неразмещение информации исключительно в ГИС ЖКХ), можно сделать следующие выводы:

Поскольку согласно подп. 6 п. 1 ст. 193 ЖК раскрытие информации является лицензионным требованием к управляющим компаниям, соблюдение правил этой статьи является объектом лицензионного контроля и за его нарушение должны быть предусмотрены специальные негативные последствия для лица. Однако комплексный анализ норм говорит нам о том, что к специальной ответственности лицензиата привлечь нельзя: ст. 199 ЖК не предусматривает аннулирования лицензии за нарушение требований о раскрытии информации; в то же время ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП, предусматривающая специальную ответственность за нарушение лицензионных требований, устанавливает единственное изъятие — данная статья не применяется для случаев, описанных в ст. 7.23.1 КоАП, устанавливающей ответственность за нарушение требований к раскрытию информации. Но досадный факт заключается в том, что с 1 мая 2015 года ст. 7.23.1 КоАП утрачивает свою силу и формально текст статьи 14.1.3 КоАП будет ссылаться на несуществующую статью (то есть, если рассматривать статью буквально, изъятия не будет). Конечно, правильно было бы законом № 263-ФЗ не только переместить санкцию за нарушение правил раскрытия информации из 7-й главы в 13-ю, но и актуализировать в связи с этим все ссылки в законодательстве, однако сделано это не было. Из-за этого мы находимся в ситуации правовой неопределенности: формально проверяющие могут привлечь к ответственности по ст. 14.1.3 КоАП за нераскрытие информации, пока ссылка в этой статье не будет исправлена на корректную — ст. 13.19.2 КоАП.

Кстати, привлечь организацию к ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП при систематическом непредоставлении информации можно не только по формальным основаниям из-за недостатков законодательной техники. Если руководитель (или иное должностное лицо) будет дисквалифицирован за повторное нарушение ст. 7.23.1 или ст. 14.1.3 КоАП, компания перестанет соответствовать лицензионным требованиям (п. 4 ст. 193 ЖК), что в случае проверки в рамках лицензионного контроля приведет к штрафу по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП, составляющему до 300 000 руб. для организаций. Должностные лица при этом могут быть оштрафованы на сумму до 100 000 руб. или дисквалифицированы еще на 3 года.

Для справки: согласно п. 2 ст. 7 Федерального закона № 255-ФЗ до 1 мая 2015 года юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, на дату обращения с заявлением о предоставлении лицензии должны соответствовать лицензионному требованию о раскрытии информации по п. 10 ст. 161 ЖК. Некоторые специалисты сделали из этого вывод, что после 1 мая 2015 года указанное требование не будет предъявляться к соискателям лицензии. На наш взгляд, это не совсем так. Согласно Федеральному закону от 21.07.2014 № 255-ФЗ с 1 мая 2015 года управляющие компании не имеют права осуществлять деятельность по управлению МКД без лицензии. Следовательно, все организации, оказывавшие услуги до 1 мая 2015 года, должны были получить соответствующую лицензию в срок. После указанной даты лицензии должны выдаваться лишь вновь созданным организациям, которые пока что не обслуживают МКД, следовательно, требовать от них предоставления информации было бы странно. Однако это идеальная ситуация. В реальной жизни к 1 мая не все компании получили лицензии на право осуществления деятельности по управлению МКД, также не во всех случаях собственники успели переизбрать управляющего, как это предусмотрено п. 4 ст. 7 Федерального закона № 255-ФЗ, следовательно, де-факто и после 1 мая управляющие организации продолжат осуществлять деятельность по управлению МКД без лицензии (рискуя быть подвергнутыми штрафу по ч. 1 ст. 14.1.3. КоАП) и при этом все равно будут иметь право на получение лицензии (поскольку иное не указано в законе). Представляется, что в этом случае организации также будут обязаны размещать информацию о себе в целях получения лицензии. Однако пока что правоприменительная практика не сложилась, будем ждать практических разъяснений по данному вопросу.

Информация, предоставляемая органами местного самоуправления заинтересованным лицам

Несмотря на то, что предоставление указанного типа информации не является обязанностью управляющих компаний и, следовательно, не налагает на них каких-либо обязательств, предоставление информации, предусмотренной ст. 197 ЖК, оказывает непосредственное влияние на деятельность управляющих компаний, потому просто необходимо понимать, как и зачем раскрывается подобная информация и какие последствия это раскрытие может иметь для управдомов.

Изменения, вносимые последнее время в Жилищный кодекс, направлены на переход от простых деклараций защищенности и информирования граждан к реальным действиям в этом направлении. В частности, ст. 197 ЖК устанавливает обязательные правила информирования граждан об информации, связанной с их управляющей организацией, которая может негативно сказаться на управлении их домом. 28 марта 2015 года Правительство РФ в целях исполнения п. 2 ст. 197 ЖК своим Постановлением № 289 утвердило Правила информирования о возникновении отдельных оснований прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом (далее — Правила информирования).

Обращаем внимание, что данный вид информирования имеет отношение исключительно к случаям управления домом управляющей компанией — ТСЖ и иные формы управления МКД не подпадают под регулирование, поскольку глава 19 ЖК к ним не применяется.

Согласно Правилам информирования муниципалитеты обязаны извещать всех заинтересованных лиц (в первую очередь собственников помещений в МКД; ресурсоснабжающие организации, у которых заключены договоры поставки коммунальных ресурсов с данной управляющей компанией; организации, проводящие капитальный ремонт в доме) о наличии следующих обстоятельств.

  1. Назначение во второй или более раз в течение календарного года организации и (или) ее руководителям административных наказаний за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписаний жилинспекции о неисполнении обязанностей по управлению домом (информация является существенной, поскольку факт повторного назначения наказания может служить основанием для принятия решения об исключении МКД из управления данной компанией).
  2. Принятие лицензирующим органом решения об исключении сведений о МКД как управляемом данной управляющей компанией из реестра лицензий субъекта РФ.
  3. Принятие лицензионной комиссией решения о направлении в суд заявления об аннулировании лицензии.
  4. Вступление в законную силу решения суда об аннулировании лицензии.

Информация размещается в местах, удобных для ознакомления собственников помещений в КД (например, на досках объявлений), и на официальном сайте муниципалитета в течение 3 рабочих дней с момента получения указанных сведений от лицензирующих органов. С информацией по пунктам 1 и 2 должны быть ознакомлены собственники помещений в том МКД, которого эта информация касается. Информация по пунктам 3 и 4 предоставляется собственникам помещений во всех МКД, управляемых данной управляющей компанией. Иные заинтересованные лица уведомляются адресно путем направления сообщений в тот же трехдневный срок.

Правила информирования предусматривают специальные требования к составу информации, которая должна предоставляться муниципалитетами заинтересованным лицам.

Так, извещение о наличии оснований для исключения дома из состава управляемых организацией должно в обязательном порядке содержать информацию о нижеследующем.

  1. О вступлении в силу второго или последующего решения о назначении административного наказания.
  2. О наличии у собственников помещений права в течение двух месяцев принять решение о продолжении обслуживания у данной компании.
  3. О необходимости направления лицензирующему органу заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении копии протокола общего собрания собственников с принятым на этом собрании решении о продолжении договорных отношений с компанией в течение трех рабочих дней со дня оформления протокола.
  4. О принятии лицензирующим органом решения об исключении сведений о доме из реестра лицензий субъекта РФ в случае неисполнения пункта 3).

Имейте в виду: по умолчанию управляющая компания лишается права управления МКД, в отношении которого было вынесено два и более административных наказания, потому в интересах самой компании организовать общее собрание собственников, проведя предварительно соответствующую агитационную работу, и озаботиться передачей протокола собрания лицензирующему органу.

Извещение о принятии решения об исключении дома из состава управляемых данной компанией должно содержать следующую информацию.

  1. Наименование компании-лицензиата.
  2. Наименование лицензирующего органа, принявшего решение об исключении сведений о МКД из реестра лицензий субъекта РФ.
  3. Реквизиты решения (дату и номер).
  4. Адрес МКД, сведения о котором исключены из реестра лицензий субъекта РФ.

Обязательная информация в извещении о принятии решения об аннулировании лицензии.

  1. Наименование компании-лицензиата.
  2. Реквизиты решения лицензионной комиссии об обращении в суд с заявлением об аннулировании лицензии (дата и номер).
  3. Наименование лицензирующего органа, направившего заявление в суд.
  4. Дата направления заявления.
  5. Уведомление о необходимости выбора способа управления МКД в случае вступления в законную силу решения суда об аннулировании лицензии.

В случае отсутствия какой-либо из перечисленной информации извещение имеет формальный изъян, и управляющая организация может попробовать оспорить последующее решение лицензионного органа или суда, приведшее к негативным для компании последствиям, по формальным признакам.

Последний вид извещения — извещение о вступлении в законную силу решения об аннулировании лицензии — обязательно содержит следующие данные.

  1. Общую информацию:
  2. Информацию об обязанности управляющей компании, предусмотренной п. 3 ст. 200 ЖК, осуществлять управление домом до момента ее замены способами, указанными в данной статье.
  3. Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в МКД для решения вопроса о выборе способа управления таким домом, в котором указываются:

В случае нарушения указанных требований управляющий, на наш взгляд, может оспорить правомочность проведенного собрания по формальным признакам, продлив тем самым срок обслуживания данного дома, что, однако, может выйти ему боком, поскольку вопрос ответственности по п. 1 ст. 14.1.3 КоАП за ведение деятельности без лицензии даже в целях исполнения требований ст. 200 ЖК пока что остается открытым ввиду отсутствия правоприменительной практики.

В заключение

Итак, мы ознакомились с основными видами информирования в лицензируемой деятельности управляющих организаций. Надеемся, информация, почерпнутая из настоящей статьи, поможет вам наладить процесс информационного обмена оптимальным способом и защитить свои права в случае возникновения споров. Конечно, в статье описаны не все виды информирования, которые предусмотрены действующим законодательством. Например, управляющие компании должны предоставлять документацию на МКД в рамках передачи дел иной компании, что тоже можно считать видом информирования. Отдельного внимания заслуживает тема упрощения расчетов за оказанные ЖКУ с помощью ГИС ЖКХ. Однако оставим указанные темы для дальнейшего рассмотрения, поскольку они также довольно глубоки, а в целях соблюдения лицензионных требований управляющими компаниями не так существенны, как описанные выше.